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观察项目 | 深圳
作者 | 大江
开业首月，深圳大悦城的总销售额突破了2亿！
大悦城的深圳首秀，成功了？
7月12日，在经历又一次延期之后，深圳今年最受关注的商业项目之一的深圳大悦城终于正式开业。
作为大悦城布局一线城市的最后一站，姗姗来迟的深圳大悦城一直备受关注。
项目引入了近400个品牌，超50%的首店/定制店，包括寰映影城全国最新旗舰店、盒马3.0形象店、PARTYDAY MEGA全国最新旗舰店、覔书店·友谊书城传承店、哈尼兔全国首家定制旗舰店、GAMEONE全国首店等品牌。
开业率达到了99%，几乎满铺开业的强势作风，在宝中商圈“先声夺人”，也带来了不俗的效果。
开业首日客流突破42万人次，销售额近2000万元（不含Apple，汽车），近100家品牌斩获全国销售冠军，近50家品牌登顶深圳销冠；开业首月，总销售额达到了2.12亿，客流量达到了542万人次。
要知道，在经 济上行时期开业的前海壹方城，开业当天的客流量为40万+，开业当月销售额达到了2.5亿。（前海壹方城开业时间为2017年10月28日）
深圳大悦城，这么猛？如今开业2个月，度过了开业高峰期的深圳大悦城，怎么样了？
01
耗时15年、总投资200亿
居于宝中商圈核心位置、双地铁引流
规划与定位（15分）：11分
大悦城成功在深圳落地，实实在在经历了一场长达15年的长跑。
2010年，大悦城控股与深圳宝安区政府签署框架协议，启动宝安25区城市更新项目。
该项目总投资200亿，是集15万平方米大悦城商业、总部办公、高端商务公寓、住宅于一体的73万平方米综合体，分为三期开发，其中作为商业部分的深圳大悦城为二期。
由于拆迁谈判就耗费了7年时间，导致项目一期B地块直到2019年才完成清拆，而深圳大悦城也在2022年6月正式开工，开业时间也由于开工延期定在了2024年年底。
尽管开工之后的进度并不慢，但也让深圳首座大悦城错过了进入宝中商圈的“黄金档期”。
不过，尽管周边竞争激烈，也让深圳大悦城“熬”到了5号线和12号线双地铁上盖的“后天优势”。
从定位来看，深圳大悦城定位为“特区活力新潮向”，以“让潮流特不一样”为slogan。
项目延续了大悦城产品线的年轻化特征，以18-35岁城市新生代及年轻中产家庭为主要客群。
在场内规划打造了以美食为主的星厨花园和餐饮厂牌「大悦食集」，聚焦潮流艺术和青年表达的十字街、展示创意在地文化的「25青年时区」等特色空间。
地段与交通（15分）：14分
深圳大悦城位于传统宝安中心区前进一路与创业二路交汇处，属于前海宝中商圈的核心位置。
从区位来看，还是非常不错的。
项目周边3公里范围内有宝安公园、灵芝公园、流塘公园、洪浪公园等6大生态公园，宝安体育馆、宝安图书馆、青少年宫等文体设施，整体的配套资源是比较成熟的。
宝安区也是深圳人口最密集的区域之一。
从交通来看，轨道交通绝对是深圳大悦城的最大优势，项目与地铁5号线/12线灵芝站无缝接驳。
灵芝站是“老宝安”片区的轨道交通十字路口，也是深圳地铁客流量最大的站点之一，能为深圳大悦城带来庞大的客流量基础。
灵芝站的引流作用从现场的感受会更为明显。
即使是工作日的下午，灵芝站也是人来人往，客流量非常密集，与灵芝站F口相连的深圳大悦城，也断断续续有人走进来。
周五下班时间，能明显感觉到从地铁进出项目的人会更多。
02
年轻化、潮流化属性非常突出
全场近百家餐饮品牌引流
品牌与客流（30分）：26分
深圳大悦城建面25万㎡，商业体量为15万㎡，分为B1-L5层。
从F口旁边的入口一进来，就是深圳大悦城B1层，同时项目在E口与深铁的地铁商业汇坊连通。
B1层规划了「25青年时区」和大悦城全新餐饮厂牌「大悦食集」，整体以潮牌+餐饮为主。
项目在入口处安排了Yee3、野木木、酸奶罐罐、霸王茶姬等轻餐，以及WOW beauty、TOP TOY等潮玩零售引流。
走过通道，是豁然开朗的B1层空间，目测有3-4米的挑高，门店也是挑高大店；
引入了BJHG华南首店、白木黑冰（华南首店）、SEED CLUB华南首店、NOISY TEDDY华南首店、TOOOLAZY深圳首店、ARIA LEISURE深圳首店等潮流品牌首店，明亮的灯光搭配偏莫兰迪色系的品牌门店设计，突出一种年轻、潮流化的氛围感。
除了主力店盒马鲜生，「大悦食集」引入了20多家轻餐品牌，不过笔者去的周五晚间饭点，「大悦食集」的人并不算多；
网红餐饮品牌祐禾已经排起了长队，JoySeason久食山也有不少人在里面挑选烘焙零食。
LG层主打年轻人生活方式，以中间的十字街为核心动线，分割出了四个特色商业空间，街区引入了迪士尼皮克斯玩具总动员快闪店·玩心商店、HIDEN WOOD旗下HUROBO快闪店、SLLO幽灵猫快闪店、卡皮巴拉豚豚仔烘焙坊、夏日超开“新”·歪瓜出品潮玩集合主题店、大美术馆、Wood buddy我的巴迪TV Box限定店等7个潮盒空间，非常适合拍照打卡；
LG层盒子商业空间里引入了LPA、Weekend hub、宠胖胖、fabric pig、華人青年、鹿岛会员店等10+主理人品牌，打造了「高能青年磁场」。
相较于特色更为鲜明的B1层和LG层，L1-L5层的特色度和新鲜感都偏弱一点，不过L4层以重餐为主的特色空间星厨花园还是比较有特点的。
L1层：优衣库、H&M等快时尚品牌，潮宏基、周生生等珠宝品牌，M Stand、拉蒂娜·巴西牛排馆、麦记牛奶公司、春山煮叶、星巴克臻选等轻餐品牌；
L2-L3层：以纯、SEMIR森马、鸿星尔克、KKV等零售，以及城市英雄、PARTYDAY MEGA、超级猩猩、寰映影城、星聚会KTV等娱乐配套。
L4-L5层：以餐饮为主。L4层占地4000㎡的屋顶空间星厨花园，十多座独栋盒子错落分布在绿植间，引入了高燈龍野生菌鲜鸡火锅全国首店、moji墨纪墨西哥餐厅华南首店、陶陶居·庭院定制花园店、山丛山·云南菜Bistro华南首店、海底捞火锅宝安首家夜场创新店、黄石深圳首店等大餐品牌。
整体来看，深圳大悦城的特色非常鲜明。
1、年轻化、潮流化属性非常突出。不管是在B1层规划的「25青年时区」，还是依托LG的街区+Mall空间打造的「高能青年磁场」，都强化了这一属性，并且还都放在了客流量最大的B1层和LG层，明显在业态布局和品牌招商上是花了非常多心思的。
此外，深圳大悦城还是宠物友好商场，在B1层的下沉广场打造了宠物友好空间「萌宠会友厅」，设置了萌宠跨栏、欢乐隧道等宠物游玩区，还有便便箱、洗手&饮水区，很贴心。
2、餐饮品牌非常强势。深圳大悦城的餐饮品牌非常多，拥有近100家餐饮品牌，其中超60%的品牌为区域首店，并且在商场每层都保证了餐饮品牌的落位。
地方菜系、韩餐、日料、轻餐茶饮等餐饮品类也比较丰富，但餐饮品牌的重复性还是比较高的。相较于L4、L5层的重餐区域，与地铁连接的B1层餐饮店明显人气更旺。
3、品牌整体偏大众化。深圳大悦城的品牌在保证年轻化、潮流的调性之余，整体来看，比较偏大众化，还是挺符合周边客群的消费基础的。
一方面这些大众化品牌保证了项目的招商以及近100%的开业率，在现在的商业大环境下已是难能可贵，另一方面，过于大众化的品牌在周边的商场里并不具有什么竞争力，就看大悦城后续在运营期如何“抢客”了。
03
细节体验还有待提升
商圈竞争压力大
运营与细节（20分）：16分
开业期间，深圳大悦城在LG层霓虹中庭打造了【乔古曼巧遇记】华南首展，在L1层的沐光中庭举办了【得力超级文具节】深圳首展等活动。
十字街也是项目最佳活动举办地，相继举办了流光双星·粉丝专场、经典入梦·粤语专场、星河笙歌·七夕专场、夏野乘风·开学专场等潮盒特别现场活动。
深圳大悦城的活动运营策略显然以年轻力为核心，强化商场对于年轻消费者的吸引力。
比如挖掘粉丝经济。近期项目在LG层霓虹中庭举办了【BIG BANG】限时主题快闪，在L1层星空中庭举办了《少女乐队的呐喊》主题快闪·2025华南首站，还有周震南、王俊凯十字街巨屏生日应援，吸引追星一族的关注。
就细节而言，项目B1层的动线有点绕，并且遮挡视线的大柱子有点多。
B1层下沉广场的宠物空间，成了不少人的“吸烟区”。
从大众点评来看，还存在停车场体验不佳、信号有时候不太好等问题。
商圈竞争力（20分）：14分
诚然，深圳大悦城有其优势，比如双地铁加持，项目对于打造年轻力消费商场经验老道，但作为后来者的深圳大悦城，不得不直面周边激烈的商圈竞争力。
比如周边的老牌商业强队海雅缤纷城，与项目同处灵芝地铁站点的Π·Mall中洲购物中心，还有已经成为“溜娃地”的宝安万达广场。
此外，沿着地铁5号线的兴东站、洪浪北站、灵芝站、翻身站、宝安中心站这一路，全是商业密集区。
诸如兴东站的华润啤酒小镇，洪浪北站的仟里食家、勤诚达K+广场，翻身站的天虹商场（创业店），宝安中心站的前海壹方城、前海HOP天地等商业项目。
过了开业新鲜期之后，深圳大悦城能否从这片密集的商业区突围，还有待时间验证。
04
商业品牌价值下滑
大悦城还能赶上“进度”吗？
综合得分（100分）：81分
尽管此前多次延期开业，但深圳大悦城的开业表现绝对可圈可点。
近400个品牌、99%的开业率，充足的前期准备，也使得项目开业一个月收获了一份极佳的成绩单。
值得关注的是，相较于华润万象城、招商花园城、龙湖天街等“同期生”的商业进度一路高歌猛进，近几年大悦城的商业品牌价值是在下滑的；
一方面，商业储备明显不足。目前其他大悦城商业项目均未官宣具体开业时间，想来除了轻资产外，深圳大悦城应该是近两年“最后一个”开业的大悦城。
另一方面，大悦城内部又正处于动荡期。组织架构的调整、频繁的人事变动也影响着大悦城对于商业领域的投入。
此前大悦城地产还宣布私有化，随着私有化进程的推进，大悦城商业又会迎来怎样的变化，我们也需要再多多观察。
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